小区内非住宅用房成立物业管理委员会是否有效
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来源：江苏法院网 作者：张春云
2012年7月，原告陈某与被告某投资有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告将某广场（有居住用房有商业用房）写字楼816号房屋出售给原告，交房日期为2013年8月30日，若逾期交房按日承担房价款万分之一的违约金，合同另约定，非住宅物业费标准为2.152元/月/㎡。2013年7月29日，被告向原告发出通知，告知原告领房。2013年8月14日原告到被告处办理领房手续，按被告要求出示了身份证、商品房买卖合同、购房付款凭证等材料，在交纳物业费时，被告主张因写字楼安装了中央空调，故将物业费标准提高为11元/月/㎡。原告不同意变更，并要求按买卖合同约定的物业费价格交纳，后被告拒绝交房。
因大部分业主都不同意按调整后的价格交纳物业费，2013年10月11日，部分业主（占写字楼面积80%以上，不包括原告）向街道办事处申请成立物业管理委员会，2013年11月20日街道办事处物业服务中心和写字楼辖区居委会联合发布关于成立写字楼物业管理委员会的公告，告知成立物业管理委员会具体事宜，经过报名、选举、公示等程序，确定9名管委会成员。2014年1月，街道办同意确认物业管理委员会委员名单，并报住建局物业管理办公室备案。2014年2月，物业管理委员会选聘新物业公司进驻，将物业费标准定为6.8元/月/㎡。2014年2月25日，原告到新物业公司处领取入伙流转单，新物业公司告知其现在的收费标准是6.8元/月/㎡，原告仍不同意按此标准缴纳物业费，坚持要求按商品房销售合同约定的标准支付，导致房屋至今未交付。双方协商不成诉至法院，原告要求被告履行房屋买卖合同约定、支付违约金，交房之前的物业费用由被告公司承担，交房后的物业费与合同约定差额部分由被告承担。
本案中，被告投资公司拒绝交房违约在先，应支付违约金没有争议，但对被告应按何标准支付物业费及从何时计算至何日争议较大。故本案的争议焦点在于物业管理委员会的成立是否合法，物业管理委员会所做的决定是否对原告具有当然的约束力。
对此有两种不同的观点。第一种认为物业管理委员会的成立合法，理由是《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。”本案中，由于大部分业主房屋没有交付，不符合成立业主委员会的条件，为解决房屋交付及物业费收费标准的纠纷，根据部分业主的申请，在街道办事处、辖区居委会和住建局等单位的指导下，依照《江苏省物业管理条例》的有关规定成立的物业管理委员会是合法的，可以代行业主委员会的职责。
另一种观点认为本案中物业管理委员会的成立是不合法的。理由是本案中涉案房屋是写字楼，并不属于《江苏省物业管理条例》第二十七中载明的“住宅小区”，也并不是不能成立业主大会，只是被告投资公司违反合同约定提高物业费收费标准，并违规规定不交物业费就不交付房屋，致使大部分买受人无法拿房，否则可以成立业主大会，物业管理委员会的成立是再次助长被告投资公司违约的行为。部分业主成立物业管理委员会应认定为部分业主的意思自治行为，其行为可以对参加者发生效力，但其做出的决定不应当对其他业主发生效力。
对此，笔者同意第一种观点，原因有以下两点：
1、居民小区外围的写字楼及商铺亦属于住宅小区的范畴。
住宅小区是指按照城市的统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套齐全，并由城市道路和自然支线所划分，并不为交通干道所穿越的完整居住区域。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。现代化的住宅小区除满足基本的居住功能外，为使居民生活能够更加方便快捷，小区内配有文娱、生活等公共设施。在小区外围靠近城市道路部分往往建设有商业网点等配套设施。如开发商实力雄厚，在开发建设高档住宅小区时除考虑基本的居住区楼房建设外，还会在小区外围配套开发大型的购物广场、商业酒店及写字楼，形成集居住、娱乐、消费、办公于一体的大型现代化住宅小区。居住环境是否优雅，商业服务是否到位也是评价住宅小区是否属于高档小区的标准之一。
写字楼其用途并非用于居住，看似不符合住宅小区“住”的标准，但这并不影响其属于住宅小区的性质。此处的住宅小区应做广义的理解，该涉案写字楼属于该广场小区的外围建筑，其同其他商铺一样，将该小区居住楼房包裹在内，并没有破坏该小区作为住宅小区所应具备的相对独立性和封闭性。且该小区用地界线明确、地段完整，并未因该写字楼的建设而破坏其住宅组团的性质，该写字楼也没有用地、规划和建设上的独立性，更没有独立的城市道路将该写字楼与小区内居住楼房相分离，因此该写字楼亦属于住宅小区的范畴。
2、物业管理委员会的成立并非部分业主的意思自治
本案中涉案写字楼因开发商拒绝交房违约在先，业主与开发商之间就物业服务费用的问题无法达成一致，致使业主大会不能成立。为维护小区业主的利益，寻求业主与开发商和物业服务企业之间就物业费收费标准在利益上取得平衡，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，由写字楼业主牵头，并由街道政府和居委会工作人员参加，经公告、报名、选举、公示、备案等程序选举出的物业管理委员，程序公开透明，参加人员和人数符合法律规定，也与《国务院物业管理条例》规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法利益的原则相一致，因此该物业管理委员会的成立会应属有效。
物业管理委员会成立后，其所重新选聘的物业服务企业和重新确定的物业收费标准应对写字楼内全体业主具有约束力。物业管理委员会签订与物业服务企业签订的物业服务合同与前期物业服务合同一样，都是在特定条件下，为维护业主利益和物业服务区域内正常秩序而设定的。本案原告虽不是形式意义上物业服务合同的签订者，但其却是该物业服务合同中权利的实际享有者，根据权利义务相对等的原则，原告理应负担相应的义务。且物业费收费标准上调后，原告所得到的是与收费标准相一致的物业服务，并未违背公平原则侵犯原告权利。故物业管理委员会所做的决定应对原告具有当然的约束力。
综上所述，本案被告投资公司擅自改变合同履行方式，违约在先，应当继续履行合同，支付延期交房违约金，并承担自2013年8月30日至2014年2月25日之间的物业费用。物业管理委员会成立合法有效，其所做的决定应对物业服务范围内所有业主发生效力，本案原告在接到新物业公司入伙流转单时仍拒绝按新标准缴纳物业服务费用，并坚持按原合同约定标准支付，于法无据、于情不和。故本案原告应按6.8元/月/㎡的标准支付从2014年2月25日起的物业服务费用。
最后笔者所要讲的是，业主大会是广大业主行使自治权的一种形式，但从现阶段物业管理的情形看，业主大会成立及运作的情况并不尽如人意。物业管理委员会填补了业主大会在不能成立时物业管理上的空白，并为物业纠纷的解决提供了新的思路，对此我们不应仅仅拘泥于字面的意思表示。在现阶段物业纠纷矛盾突出、相关法规和制度还有待健全的情况下，物业管理各方、物业服务参加者和相对者都可以提出解决物业纠纷的合理化办法。该办法只要不违反现有法律规定并且切实可行，只要有助于维护正常的物业管理秩序和营造良好的居住、工作环境，只要有助于物业服务纠纷的解决和促进和谐社区建设，我们都应持肯定态度。只有通过各方的大胆尝试和不懈努力，我国的物业服务制度才可能尽快的走向规范和完善。
作者单位：淮安市清河区人民法院