小产权房买卖起纷争 通州法院判决合同无效
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50万元就能买一套200多平米的别墅，虽然是地处乡镇的小产权房，但这样的价格还是让不少城里人心动。由于该类房屋无法过户，容易产生纠纷。不久前，通州法院就审理了这样一起案子，判决双方签订的买卖合同无效，卖房人退还买房人保证金。判决后，卖房人不服判决，提起上诉，南通市中级人民法院维持了一审判决。 于某系通州某乡镇的农民。因高速公路建设，其居住的房屋被列入拆迁范围。按拆迁政策，于某可获得政府安置的262平方米的别墅一幢。由于于某年事已高，拆迁后想随子女共同生活，就不想要这套安置房，有心要卖掉。 葛某是城镇居民，正想在镇区买一套房子，听说于某安置在离集镇不远的农民集中居住区的房子要卖，经人介绍找到于某。2012年2月12日，于某、葛某签订了1份购房协议书。该协议书载明：于某因高速公路拆迁，转让安置房1幢，计262㎡左右，购买总价508000元；葛某预付保证金10万元，政府分房拿钥匙时再预付30万元，余款在于某将钥匙交付葛某时一次性付清；办理安置房相关手续，费用由葛某承担，于某必须配合。双方还在合同中约定，协议书一经签订，双方必须履行，不得反悔，如有违约，赔偿对方保证金同等经济损失。 协议签订前，葛某给付了保证金7万元。此后，葛某以安置房无法办理房产证等相关手续为由，未给付余款，并提出要求解除合同，退还保证金。 对葛某提出的解除合同请求，于某坚决不同意。于某认为，葛某在签订合同时，就明知是安置房，无法办理过户手续。因此，葛某要求解除合同是违约的行为，7万元保证金根据合同约定不予返还。 为避免更大损失，于某于2012年12月将该房屋以48万元的价格另行出售。 2013年3月，葛某诉至通州法院，要求于某退还保证金、赔偿贷款利息损失。 通州法院经审理认为，因购房协议中转让的标的为被告于某的安置房，其功能之一是为了保障被告于某的生活居住，现该房无房产证及土地使用权证，根据我国物权法中有关物权取得及物权法定的原则，该安置房不应成为公民间可流转的标的，故原告葛某与被告于某间的购房协议不具有法律约束力。被告葛某应返还原告保证金7万元。原告葛某明知购买的是安置房，仍与于某签订合同，自身存在一定的过错，其要求被告赔偿贷款利息损失的请求，本院不予支持。遂判决被告于某于本判决生效后10日内返还原告葛某保证金7万元。 判决作出后，被告于某不服一审判决，向南通市中级人民法院提起上诉。南通市中级人民法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案当事人双方订立购房协议约定转让标的物为安置房，安置房功能在于保障农户的生活居住，不宜轻易转让。且该安置房未办理产权证及土地使用权证，也不应作为买卖合同标的进行转让交易。直至二审诉讼过程中，于某并未能举证证明案涉房产已领取产权证，故原审法院认为双方所订协议违反法律规定，房屋买卖协议无效，并无不当。合同无效应返还财产、赔偿损失，于某已将该房产另行处置，故本案中应由于某返还葛某购房款。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。遂作出维持原判的终审判决。 法官说法：农村房屋买卖有特定条件 我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。物权法规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，农村房屋的买卖，实际上也是占有土地使用权的转让。 农村房屋买卖的效力，应视不同情况而定。如买卖双方为同一集体经济组织成员，且买卖不违反法律和政策的规定，买卖应为有效。如买房人为城镇居民，由于农村集体土地使用权属农民集体经济组织成员享有，城镇居民不具备购买资格，此类房屋买卖应为无效。 |
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作者单位：南通市通州区人民法院本文来源于江苏省高级人民法院
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